Comprereste una casa sott’acqua?

L’innalzamento del livello del mare potrebbe cambiare il volto della Florida. Come? Se non basteranno le inondazioni, ci penseranno i prezzi di case e assicurazioni.

Immagine satellitare del sud della Florida, catturata dal Moderate Resolution Imaging Spectroradiometer (MODIS) a bordo di un satellite NASA il giorno 11 gennaio 2023. Fonte: Wikimedia Commons

Mentre gli occhi di tutto il mondo erano puntati su COP28 a Dubai, le strade di Miami venivano invase da una marea di rettangoli azzurri. Da South Beach al Design District, esposti nelle vetrine dei negozi, incollati sulle lamiere dei carretti degli hot dog, piantati nella sabbia o sull’erba, migliaia di cartelli hanno popolato la contea di Miami-Dade. Davanti al registratore di cassa, nella sua caffetteria, Olivia ha esposto un grosso 5, dopo averlo tracciato con un pennarello indelebile su uno sfondo azzurro oceano. A chiunque le abbia chiesto perché proprio quel numero, ha risposto che il suo locale è a 5 piedi sul livello del mare, circa un metro e mezzo. Non ci vorrà poi così tanto tempo prima che gli effetti del cambiamento climatico la costringano a chiudere i battenti, trasferire la sua attività da tutt’altra parte o mantenerla in Lincoln Road a costi esorbitanti.

Olivia, come tanti altri abitanti della città, ha deciso di partecipare a The Underwater, il progetto lanciato dall’artista Xavier Cortada per denunciare la minaccia incombente dell’innalzamento del livello del mare. A Miami, sono pochi i centimetri che possono determinare se un edificio si allagherà o meno in caso di alta marea o forti piogge, ed è per questo che tra il 4 e il 10 dicembre la sua fondazione ha distribuito migliaia di cartelli, invitando studenti, commercianti e proprietari di immobili a scoprire quanto in alto vivono rispetto al livello del mare. 

Accanto alle conseguenze strettamente legate alla qualità della vita e alla sicurezza delle persone, l’iniziativa ha provato a fare luce anche su un altro aspetto ancora molto sottovalutato, ricordando che i cambiamenti climatici potrebbero far lievitare i prezzi delle assicurazioni, specialmente per le case situate nelle aree più vulnerabili. Dopotutto, l’incognita di quando, quanto e dove il mercato immobiliare risentirà dell’innalzamento dei livelli del mare pende già da anni sul Sunshine State - e non solo. 

Uno degli ultimi studi, realizzato dalla First Street Foundation, rileva come tra il 2000 e il 2020 oltre 3,2 milioni di americani abbiano già lasciato quartieri soggetti ad alto rischio di inondazioni per trasferirsi in zone più sicure, finendo per creare vere e proprie aree di abbandono climatico. L’indagine, pubblicata il 18 dicembre su Nature Communications, approfondisce proprio il caso della contea di Miami-Dade, dove attualmente vivono 3 milioni di persone, la metà delle quali (1,49 milioni) risiede in aree ad alto rischio di allagamento. Le frequenti inondazioni che hanno investito il sud della Florida negli ultimi anni, secondo i ricercatori, potrebbero spingere i residenti di Miami-Dade ad abbandonare ampie porzioni di contea a partire dal 2028, dal 2032 nel caso della vicina contea di Broward. La maggiore frequenza delle inondazioni renderà le assicurazioni più costose e i mutui più difficili da ottenere: sempre meno persone saranno disposte ad affrontare i disagi legati alla crisi climatica, economici e non, spopolando luoghi come Miami Beach e Fort Lauderdale. Le aree più ad alta quota saranno invece interessate da una forte espansione, dettata sia dallo spostamento di coloro che attualmente risiedono nei quartieri più vicini alla costa che dall’arrivo di nuovi residenti da altri Stati. Non bisogna infatti dimenticare che secondo i dati della National Association of Realtors, solo nel 2022, la Florida ha accolto circa 320.000 americani, provenienti soprattutto da California e New York. 

Se un tempo nell’immaginario collettivo lo Stato era visto come il luogo ideale in cui trascorrere gli anni d’oro della pensione, oggi attira invece sempre più ricchi e remote workers, il cui arrivo continua a far lievitare i prezzi delle case. Secondo Redfin, a marzo del 2018 il costo medio di un’abitazione unifamiliare in Florida era di circa 250.000 dollari, mentre a marzo di quest’anno ha superato i 400.000 dollari.

Attualmente, pare che nulla lasci ancora presagire l’abbandono delle aree costiere. Malgrado l’aumento del numero di pensionati che lo ha già lasciato o sta pensando di farlo, lo Stato è infatti oggi uno dei luoghi in più rapida espansione della nazione, comprese le zone più a rischio, dove il valore delle case fronte mare continua a salire. 

Secondo i ricercatori, però, in realtà, la crescita delle aree costiere è già influenzata dall’aumento del rischio di inondazioni: senza l’ombra di questa spada di Damocle, ancora più persone si trasferirebbero nel Sunshine State. La gente inizia a chiedersi se sia davvero il caso di investire un sacco di soldi in case che potrebbero, presto o tardi, finire sott’acqua.

Tra il 2023 e il 2053, senza considerare gli effetti della crisi climatica, la popolazione della contea di Miami-Dade dovrebbe aumentare in modo consistente, raggiungendo oltre 4 milioni di residenti, suddivisi equamente tra le aree a rischio (2 milioni) e quelle non a rischio (2,1 milioni). Aggiungendo all’equazione il rapporto tra il rischio di inondazioni e il comportamento delle persone, le prospettive di crescita demografica nella contea risultano molto meno omogenee. Le aree meno a rischio dovrebbero passare da circa 1,54 milioni a oltre 2,7 milioni di abitanti, con un aumento dell’80% della popolazione nel prossimo trentennio, mentre i quartieri più soggetti a inondazioni potrebbero perdere almeno l’8% dei residenti attuali, passando da 1,49 a 1,38 milioni. La flessione più marcata dovrebbe riguardare soprattutto Miami Beach e le zone più a bassa quota della contea. 

A peggiorare il quadro è il possibile scoppio della bolla assicurativa climatica che incombe sulla Florida e su molte altre aree del Paese. Secondo un altro studio della First Street Foundation, attualmente 39 milioni di abitazioni negli Stati Uniti sono assicurate a prezzi troppo bassi per riuscire a coprire i danni causati da eventuali fenomeni meteorologici estremi. Finora, alcune politiche statali hanno consentito di mantenere basse le somme che i clienti sono tenuti a pagare alle compagnie, ma con l’intensificarsi della crisi climatica gli assicuratori non potranno più evitare di aumentare i premi. Nel momento in cui l’assicurazione diventerà troppo costosa per chi deve acquistare casa, verosimilmente si assisterà a una diminuzione sia della domanda che del valore delle proprietà. È presto per stimare la magnitudo del terremoto che ne scaturirà, ma è probabile che il mercato immobiliare, pilastro del Pil della Florida, ne risentirà in modo significativo. Secondo i ricercatori, il problema più grosso è il fatto che l’esistenza di sovvenzioni che limitano l’aumento dei premi assicurativi, negli ultimi venticinque anni, ha portato a un incredibile sviluppo del mercato immobiliare proprio nelle aree più a rischio.

Prevedere come cambierà la distribuzione della popolazione in Florida a causa dei cambiamenti climatici è molto difficile. È assai probabile che si assisterà al graduale abbandono delle aree costiere, ma l’entità di questi cambiamenti dipenderà da molte cose: dai prezzi delle assicurazioni e delle case, dalla capacità dei residenti di sostenere le spese legate al ripristino dei danni causati da alluvioni e allagamenti, e da come chi potrà permettersi di sostenerle soppeserà vantaggi e disagi di abitare di fronte al mare. Nel 2040 Olivia gestirà ancora la sua caffetteria in Lincoln Road? Quanta gente deciderà ancora di abitare o comprare casa a Miami Beach tra trent’anni? Rispondere a queste domande è più complicato di quanto gli studi possano prevedere. Il tempo a disposizione è poco, ma c’è. Un ruolo importante nel cambiare le previsioni future potrà ancora essere giocato dalle iniziative e dalle misure di adattamento e mitigazione dei cambiamenti climatici messe in campo dallo Stato e dai governi locali.